불법건축물 양성화방법

옥탑이나 테라스에서 커피를 마시거나 책을 읽으며 여유로운 시간을 보내는 상상, 많이 해보셨을 겁니다. 실제로 옥탑, 테라스, 발코니, 베란다 확장과 같은 구조의 집이나 별도로 이용 가능한 창고나 별관 형식의 공간이 딸려있는 집을 찾는 분들이 많습니다. 하지만, 간혹 불법건축물의 형태로 이 같은 구조가 발견되기도 합니다. 불법건축물로 적발될 시에는 문제 위반 내용이 해결되기 전까지 계속해서 상당량의 벌금을 내야 하기 때문에 불법건축물 양성화방법에 따라 조치를 취해야 합니다. 불법건축물 양성화방법과 확인 방법, 예시까지 모두 살펴보겠습니다.

 

  불법건축물(위반건축물)이란

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앞서 언급한 옥탑, 테라스, 발코니, 베란다 확장 등은 그 자체가 문제가 되지는 않습니다. 단, 허가받지 않았을 경우에만 문제가 됩니다. 허가 받지 않은 상태에서 구조를 변경하거나 구조물을 새로 짓거나 확장하는 경우 이를 불법 건축물이라고 합니다. 또한, 허가를 받은 용도나 내용과는 다르게 실제 건축물을 다르게 지었을 경우에도 이를 불법 건축물이라고 합니다.

실제로 불법건축물은 우리 주변에서 찾아보기 쉬우며 세입자의 경우 모른채 입주하여 생활하는 경우도 적지 않습니다. 불법건축물은 문제 해결시까지 반복해서 벌금을 내거나 강제철거에 처해질 수도 있는데, 이 같은 문제를 해결하기 위해서는 불법 건축물 양성화방법에 따라 문제를 해소해야만 합니다. 

  불법건축물 사례

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※ (출처) 광주광역시 북구 홈페이지

https://bukgu.gwangju.kr/

먼저, 불법건축물(위반건축물) 예시부터 살펴보겠습니다. 불법건축물의 90%를 차지하는 것은 무단증축입니다. 기존 건축물에 단 1평방미터라도 추가하여 증축하기 위해서는 허가를 얻어야만 합니다.

다세대 주택의 베란다에 철골 등을 설치하여 일조권을 위반하거나, 다가구 세대 내의 벽을 해체하는 등의 무단 대수선 또한 건축 위반 행위에 속하는 행위입니다.

또한, 고시원 등의 근린생활시설을 용도 변경 허가 없이 주택 등으로 마음대로 사용하는 행위나 대형 광고판을 허가 없이 설치하는 행위, 2m가 넘는 담장을 세우는 행위 등은 건축위반에 속합니다. 이 또한 불법건축물 양성화방법으로 조치를 취해야 합니다.

법적으로 의무 조경/시설이 설치된 곳을 철거하였거나, 다중 주택 내에 취사 시설을 방별로 설치하는 경우도 위반에 속하는 행위이므로 사전에 반드시 허가를 거치거나, 해서는 안되겠습니다.

사진을 통해 살펴보면 더욱 쉽게 이해하실 수 있습니다. 베란다나 발코니를 확장하는 행위, 마당이나 주차장에 컨테이너를 신고 없이 설치하는 행위 모두 불법 건축물에 속합니다.

일조권 제한으로 인해 건물의 상충부 중 비워둔 공간을 무단으로 증축하는 것 또한 건축 위반입니다. 경찰서에 고발될 수 있으며 이행강제금이 부과됩니다.

다가구주택 등에서는 무단으로 경계 벽을 늘려 가구수를 늘리기도 하는데 이 또한 불법입니다. 흔히 월세 세입자를 늘리고자 흔히 자행되는 일입니다.

소매점이나 고시원 등을 신고 없이 주택으로 무단 용도변경하여 세입자를 받는 경우도 많습니다. 또한 개인적 필요에 의해 담장을 무단 축조하는 경우도 흔한데, 이 모든 행위들은 사전 승인 및 허가가 필요합니다.

   

이 외에도 사용승인 받은 내용과 달리 실제로 유지관리, 사용하는 경우에는 건축법 제 35조가 적용되어 행정조치를 받게 되며 시정명령과 이행강제금이 부과됩니다.

  불법건축물 양성화방법

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그렇다면 불법건축물 양성화방법은 무엇인지 살펴보겠습니다. 위반건축물(불법건축물) 양성화방법은 크게 두 가지로 구분됩니다. 첫번째는 자진정비입니다. 건축법 위반 적발 후 이행강제금이 부과되기 전에 스스로 불법 건축물을 철거하거나 원상복구 시키는 것입니다. 가장 현실적이고 빠른 불법건축물 양성화방법이라고 할 수 있습니다. 건축주, 현장관리인, 소유자, 관리자, 점유자 등이 자진정비 하시면 되겠습니다.

불법건축물 양성화방법 두번째는 추인입니다. 이는 고발 또는 이행강제금 납부 후 허가나 신고처리를 통해 적법화 하는 것입니다. 간단히 말하면 현재 사용하고 있는 무허가 건축물이 실질적으로 법에 저촉되지 않는 경우 양성건축물로 허가받는 것입니다. 이는 건축주, 토지소유자 등이 이행하여야 하는데 사전에 받은 행정처분이나 이행강제금 등을 모두 해결한 다음에 추인이 가능하다는 점 참고하시기 바랍니다.

만약 위 같은 불법건축물 양성화방법을 따르지 않고 위반건축물을 그대로 두고 사용한다면, 문제가 시정될 때까지 매년 1~2회 가량 이행강제금을 부과/징수합니다. 시정명령과 시정 촉구, 그리고 이행강제금 부과 예고까지 통보한 다음에는 실제로 강제금을 부과 및 고발합니다.

이행강제금 부과 및 고발된 불법건축물은 건축물대장에 ‘위반건축물’로 별도 표기되며 재산권 행사나 각종 인가/허가/영업허가/대출에 제한을 받게 됩니다.

이행강제금이 부과된 후, 이를 납부하지 않고 체납되는 경우에는 독촉고지서와 압류예고문이 먼저 전달된 후 실제로 부동산이나 차량을 압류합니다.

위반 건축물은 정기적으로 단속하고 있으며 드론 항공촬영을 통해서도 모두 적발하고 있습니다. 또한 경우에 따라 다르지만, 부과되는 이행강제금은 시가 표준액의 50%~100%까지로 그 금액이 상당하며, 건축법에 의해 2/3년 이하의 징역이나 1천만원/5천만원 이하의 벌금도 부과되기 때문에 반드시 불법건축물 양성화방법 중 택일하여 조치를 취하는 것이 좋겠습니다.

  불법건축물 확인 방법

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상가 등을 매매할 때에는 혹시 본인도 모르게 위반건축물을 거래하게 되는 것이 아닌지 경각심을 갖고 별도로 확인해보실 필요가 반드시 있습니다. 위반건축물을 확인하기 위해서는 네 개의 서류를 살펴보시면 됩니다.

첫번째는 1)건축물대장입니다. 건축물의 층별 용도와 구조, 대지면적, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축물대장 위반표기 등의 내용을 살펴보시기 바랍니다. 또한 2)토지/건물 등기부등본도 떼어서 확인하시면 도움이 됩니다. 등기부등본은 부동산의 면적, 용도, 구조, 압류, 경매, 저당권 등의 내용을 확인할 수 있는 서류입니다.

3)토지이용계획 확인원도 체크하시기를 추천합니다. 용도지역/지구/구역/공법상 규제사항을 확인하실 수 있는 서류입니다. 마지막으로 4)기타 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도, 토지면적, 지목, 대지경계 등도 추가로 확인하시면 위반건축물 여부를 확인하는데 큰 도움을 얻으실 수 있습니다. 서류 상 내용과 실제 운영 및 건축 내용의 일치 여부를 살피시기 바랍니다.

이상으로 불법건축물 양성화방법과 확인 방법, 그리고 실제로 주변에서 찾아보기 쉬운 위반건축물 예시까지 모두 살펴보았습니다. 문제가 발생하지 않도록 사전에 확인하고 조치를 취하여 피해 입지 않도록 하시기 바랍니다.